تعويض نزع الملكية في السعودية 2026.. 20% فوق القيمة السوقية وحقوق المالك
أصبح تعويض نزع الملكية في السعودية خاضعًا لإطار نظامي جديد دخل حيز النفاذ في 17 يناير 2026، ويستهدف توحيد إجراءات نزع العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت عليها، مع تعزيز الشفافية وحماية حقوق الملاك. ومن أبرز ما يلفت الانتباه في النظام اعتماد قيمة السوق العادلة أساسًا للتقييم، ثم إضافة نسبة 20% تعويضًا عن نزع الملكية.
كيف يحدد تعويض العقار المنزوع؟
بحسب ما أعلنته وكالة الأنباء السعودية عن النظام، يجري تقييم العقار من خلال مقيمين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وبناءً على القيمة السوقية العادلة للعقار. وتضاف إلى تلك القيمة نسبة 20% عوضًا عن النزع. ويعني ذلك أن التقدير لا يفترض أن يكون مجرد رقم إداري ثابت، بل يستند إلى تقييم مهني يأخذ في الاعتبار خصائص العقار وموقعه وحالته وعوامل السوق ذات الصلة.
أما إذا كان الإجراء وضع يد مؤقتًا على العقار بدل نزع ملكيته، فيكون التعويض وفق أجرة المثل مضافًا إليها 20% من تلك القيمة، بحسب ما ورد في الإعلان الرسمي عن دخول النظام حيز النفاذ.
ما الفرق بين نزع الملكية ووضع اليد المؤقت؟
نزع الملكية ينتهي بانتقال العقار أو الجزء المطلوب إلى الجهة صاحبة المشروع وفق الإجراءات النظامية، بينما وضع اليد المؤقت يتيح استخدام العقار مدة محددة بحسب مقتضيات المشروع، مع بقاء الملكية لصاحبها. ويختلف أساس التعويض تبعًا لذلك؛ ففي النزع يرتبط بقيمة السوق العادلة مضافًا إليها 20%، وفي وضع اليد المؤقت يرتبط بأجرة المثل مضافًا إليها النسبة نفسها.
هل توجد إعفاءات ضريبية للمالك؟
أوضحت وزارة المالية والهيئة العامة لعقارات الدولة عند الإعلان عن النظام أن المالك الذي نُزع عقاره قد يستفيد من إعفاء من ضريبة التصرفات العقارية لمدة خمس سنوات عند شراء عقار بديل، في حدود مبلغ التعويض أو أقل منه، ويبدأ احتساب المدة من تاريخ تسلم مبلغ التعويض. كما أشير إلى إعفاء رسوم الأراضي البيضاء إذا كان التعويض بأرض بديلة، وفق الضوابط المعتمدة.
ما الخطوات التي ينبغي للمالك اتباعها؟
- الاحتفاظ بصك الملكية والوثائق المساحية والبيانات التي تثبت حدود العقار ومساحته.
- مراجعة إشعار الجهة صاحبة المشروع والتحقق من نطاق العقار أو الجزء المتأثر.
- التعاون مع المقيم المعتمد وتقديم المعلومات الصحيحة عن العقار ومرافقه.
- مراجعة تقرير التقييم ومكونات التعويض، وطلب الإيضاح من الجهة المختصة عند وجود اختلاف أو نقص.
- الالتزام بمواعيد وإجراءات الاعتراض أو التظلم الواردة في الإشعار والأنظمة ذات الصلة، دون الاعتماد على مواعيد متداولة غير موثقة.
ويمكن لمالك العقار التعرف على متطلبات رخصة البناء في السعودية، ومراجعة دليل التأمين ضد العيوب الخفية للمباني، وكذلك تفاصيل رخصة وافي للبيع على الخارطة.
المصدر الرسمي
وكالة الأنباء السعودية: دخول نظام نزع ملكية العقارات حيز النفاذ – 17 يناير 2026، وبيان وزير المالية عن التعويض وإعفاء ضريبة التصرفات العقارية – 26 أغسطس 2025.
وتظل مراجعة الإشعار الرسمي وتقرير التقييم خطوة أساسية لكل مالك؛ فالتعويض يرتبط ببيانات العقار الفعلية والإجراءات المقررة للمشروع، وليس بنسبة الزيادة وحدها.
